歐拉拉的異想世界

文章出處：壹周刊第３７５期
（內容僅供分享）


Full twnext 375

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地產潮 地產講堂

狠殺價 買好屋

台灣股市跌跌不休，七月中又來個美國二大房貸集團財務危機重擊，房市短期內不會大好。
地產講堂教您趁機狠殺個好價格，買到房價合理的房屋。

社長╱總編輯．裴偉　顧問．陳志峻、謝忠良　文字統籌．陳玉華、楊欽亮　攝影統籌．黃敏建　主編．蕭珺文　撰文：鄭詩韋　攝影：林玉偉、蘋果日報




買房自住，現在可以趁景氣低迷，利用方法殺個好價格，買到划算的房子。



買間新房屋住，是很多人的購屋習慣與想法，傳統上，鎖定購屋區域後，多數人就開始壓馬路、翻報紙雜誌，手拿廣告到處看看，似乎沒個章法，也不知道該如何正確開始，造成第一次購屋多半心有遺憾。



平面媒體及廣告，都有不少資訊可供參考，看屋前最好先了解清楚。

蒐集資料 知己知彼

想買新成屋、預售屋，可以從蒐集購屋區域資料開始著手，鎖定打算購買的區域，並且了解這個區域的所有個案，是買房子的第一步，免得買了這個房屋後，才發現另一個個案的房屋更適合。
了解所有個案，就可以相互比較，比如距學校、市場的距離、交通哪個比較方便、建材配備、開價上誰比較低等等，並且，建議所有的個案通通都要看過，比較上就會更加精準。
另外，藉由討論區的網友發言，也可多了解關於該個案或該地區的不同看法，雖不見得全然正確，卻是另一種聲音與表達，無論正面或負面看法，都可當作參考資料。






網路可以蒐集較完整的個案資料，也可利用討論區的網友意見，相互印證。



建材好壞，左右房價高低，如果使用較陽春的等級，可以多砍一點價格。

銷售手法

第一次看屋必須當作蒐集資料用，無論銷售現場有多熱鬧，銷售人員多會強力促銷，要知道「羊毛出在羊身上」的道理，所有的贈品或附加條件，都與買價有關，總價幾千幾百萬元的房屋，盲目或憑感覺購買一定划不來。
無論買屋送裝潢、送車位、送出國、送全套家電，都含在房價內，抽大獎也是，只有送小贈品刺激看屋人潮，是真的不用錢。
在參觀個案時，可以多跟銷售人員詢問其他個案的內容，此時多半會有更多收穫，比如價格可以低到多少、隱藏的缺點、幾十年前可能有墳墓、建商風評等等，雖批評不見得正確，卻是蒐集資料的好方法，交叉比對下，自然有更多可參考的訊息。
建材配備是建商拉高房價的工具，不過琳瑯滿目的外文品牌，假裝高級貨還真不少，除了多上網請教網友、查詢品牌網站，有空多逛逛傢俱店或建材展，室內設計師也都可以詢問，是真材實料才有加價的依據，如果只是大陸貨或次品牌，外觀再美都沒有太多價值。
網路的討論或資料，可以直接詢問銷售人員，由於網友多為匿名發言，正確性必須質疑，但是，都是可以參考的，也可讓銷售人員知道，你有做功課，不是任意待宰的肥羊。
房屋仲介業此時也可以利用，仲介人員屬於第一線業務，客戶往來多，無論你是不是要買中古屋，旁敲側擊更是多了豐富資訊，比如行情應該多少、別的客戶買多少、是不是有隱藏的問題等等。



有些嫌惡設施如變電所躲在房屋後面，必須自己走一圈或做足功課才會發現，可當作議價條件。

出價方式 打心理戰

等到資料蒐集完整，確定要買哪個建案後，出價前，心中必須先抓住一個購屋能力上限數字，然後利用你所蒐集的所有資訊，與銷售人員攻防，普遍來說，房價越高的個案，以及競爭激烈個案數多的地區，殺價幅度越多，反之則不易殺價。
購屋殺價與買衣服殺價一樣，都是講求心理戰術，銷售人員不會因為你買了超高價而有任何憐憫，不過，如果遇到喜歡的樓層或房屋，殺價太多也許無法買到，想要買到便宜價格，必須有買不到的心理準備。
一般而言，房屋的出價多先從開價的七折談起，再慢慢往上加，如果該個案開價與市價或中古屋差不多，則可以從八折談起，主要是給銷售人員知道，你不是胡亂出價，如果開價一坪50萬元，你一出每坪20萬元，銷售人員只會當你是來亂的，沒有談下去的空間。
詢問最低價格，也是出價的方法之一，通常最差格局，比如四樓、景觀最差戶，開價都比較低，如果有廣告價推出，則可以此為殺價依據。如廣告聲稱「總價688萬元起」，就是最差格局的價格，如果你想買的格局較佳，可以試試以廣告戶的價格來出價，再一點一點的加上。
第一次看屋，或是第一次出價沒有成交，可留意銷售人員日後電話聯絡的方式，如果沒過多久，銷售人員就回電話，無論說法為何，都表示價格出現議價空間，別理會「我們下個月就要漲價」的說法，景氣好當有可能，但景氣衰退中，漲價說辭只是掩飾手法之一。






買房屋必須經歷一場殺價心理戰，出價前要有總價上限，別因一時衝動而高價買屋。



地下室停車位同樣有議價空間，可合併房屋總價一起談。

車位可砍 多戶可議

停車位也是殺價標的之一，先比較車位數量及房屋數量，計算二房以上格局戶數有無比車位多，一戶配一個車位是正常現象，大坪數一戶配二個，豪宅則沒有上限。車位過多，價格就會低一些，車位少，或是附近不易停車，車位價格就會較高。
通常業者價格都會訂高一些，彌補被砍低的房價，或是增加一點售屋利潤，砍價時，除了房屋要殺，車位也別放過，可以從殺價一成談起，再與房屋同時計算總價慢慢往上加價。
一次買多戶，是個殺價的方法之一，不過，除了投資客外，一般人可能無法做到，此時可以上網集合人力，無論是否認識，藉由網路的力量，找一群有意購買的網友，出價時一起談，人數越多價格有機會越低，並且，如果購買成功，未來連傢俱、家電、裝潢都可如法炮製。
農曆七月將至，多數購屋人並不喜歡此時簽約買屋，但建商又必須生存，在業績壓力下，價格容易鬆動，此時自然可以假裝要拖過農曆七月後再買，順手又省錢。






廣告戶或方位不佳的格局，開價較低，可以當作買屋出價的依據。



贈品吸引人，但羊毛出在羊身上，不喜歡或不需要，就可當作議價內容。

個案資料與討論哪裡找

平面：住展雜誌、壹週刊每月最後一週地產潮、蘋果日報週六地產王
網路：
住展房屋網 www.myhousing.com.tw
壹蘋果網絡 http://1-apple.com.tw
網路地產王 www.vrhouse.com.tw
台灣房地王 http://housetube.tw
討論：
智邦不動產 http://home.url.com.tw
雅虎知識 http://tw.knowledge.yahoo.com
註：也可在任何入口網站輸入案名，找尋相關個案資料，如yahoo、google等

專家意見
看人潮殺價

大環境經濟面不好，加上建商開價越來愈高，議價空間有放大趨勢，有不少個案的成交價格已經比開價低一成五到二成，鬼月將至，雖然簽約的影響較小，但仍比較容易談到好的價格。
市調發現，有些建商已經悄悄開始降價，除了基本的殺價方法外，觀察冷門時段的來人量也是一種方法，如果平常日看屋人潮多，表示個案應該賣得還不錯，價格較硬，反之如果沒有看屋人潮，甚至連假日來人都不多，該個案的房價就比較容易殺。



住展房屋網總監 陳韻如

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